Prima di giungere al contratto definitivo che stabilisce il trasferimento di proprietà di un immobile, venditore ed acquirente si impegnano con il preliminare di compravendita. Ecco in cosa consiste questo documento e perché conviene trascriverlo.
Il contratto preliminare di compravendita, chiamato anche compromesso, è uno strumento importante per giungere all’acquisto e alla vendita di un immobile. Si tratta di un documento giuridicamente vincolante, nel quale venditore ed acquirente si obbligano con efficacia vincolante tra di loro, rispettivamente ad alienare e ad acquistare l’immobile in base al prezzo, i tempi e le modalità espresse nel contratto preliminare stesso.
Questo significa che le parti si assumono l’impegno di stipulare un altro contratto, il contratto definitivo di compravendita, col quale avverrà il trasferimento di proprietà.
Il preliminare serve a impegnare i soggetti della compravendita per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata del bene (per esempio la consegna della casa da parte del venditore; la ricerca di un mutuo da parte dell’acquirente ecc.).
Per avere validità, il compromesso deve avere forma scritta e rispettare dei precisi requisiti di forma e contenuto. I dati che devono essere inseriti sono gli stessi che serviranno per l’atto di compravendita: per questo motivo è meglio essere precisi e scrupolosi nella compilazione, facendo attenzione alla correttezza delle informazioni inserite e a non lasciare parti in bianco.
Oltre ai dati anagrafici delle parti, nel preliminare devono esserci gli elementi essenziali del contratto che queste si impegnano a stipulare. Nel dettaglio sono indispensabili:
- il consenso delle parti che abbiano la capacità di agire,
- la esatta determinazione del bene immobile, completa dell’indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile (appartamento, villino, numero e natura dei vani, dati catastali, planimetrie, APE),
- il prezzo di vendita.
In assenza di questi elementi minimi il contratto non sarà valido.
Inoltre è possibile inserire ulteriori clausole accessorie, altrettanto indispensabili per la validità del compromesso, importanti per la tutela delle parti. Ad esempio:
- il termine per la stipula del contratto definitivo: le parti stabiliscono solitamente un tempo entro il quale dovrà essere stipulato l’atto definitivo di compravendita, in base ai tempi necessari alla stipula del mutuo o, nel caso di vendita di immobili in costruzione, a quando l’edificio sarà pronto.
- La caparra: quando si stipula un contratto preliminare, di solito il venditore chiede il pagamento di una somma di denaro, come prova della serietà dell’impegno delle parti. Se la somma è versata a titolo di acconto prezzo, si ha un anticipo del pagamento del prezzo dell’immobile, che dovrà essere poi saldato al momento del contratto definitivo; nel caso di caparra confirmatoria invece siamo in presenza di una clausola accessoria che ha notevoli conseguenze. Infatti, stando all’articolo 1385 del Codice Civile, se una delle parti si tirerà indietro prima del contratto definitivo, il soggetto adempiente potrà chiedere alla parte che si ritira dall’acquisto l’esecuzione del contratto o il risarcimento danni.
E’ obbligatorio trascrivere il preliminare nei Registri immobiliari?
Trascrivere il compromesso nei Registri immobiliari non è obbligatorio, ma è fortemente consigliato, perché costituisce una garanzia importante.
Infatti il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile a più persone, iscrivervi ipoteche, o subire azioni sull’immobile da parte di terzi. Se così fosse, senza la trascrizione del compromesso l’acquirente non potrebbe chiedere al giudice di invalidare la vendita, ma solo richiedere il risarcimento.
Invece con la trascrizione nulla può pregiudicare i diritti dell’acquirente, e viene attuato il cosiddetto effetto prenotativo: ciò vuol dire che quando si otterrà il trasferimento definitivo della proprietà, gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare.
La trascrizione è l’inserimento del preliminare nei Registri Immobiliari e deve essere eseguita dal notaio che ha autenticato il contratto entro 30 giorni dalla sua stipula. Dato che l’effetto prenotativo non si produce alla stipula del compromesso ma dal momento della trascrizione, è comunque meglio trascriverlo al più presto.
Trascrivere il contratto ha dei costi, che attualmente consistono nella tassa fissa di trascrizione di 200 euro, cui si aggiungono 35 euro per i diritti di trascrizione.
Rivolgendosi al notaio per la pratica, tra le spese da sostenere ovviamente c’è da tenere conto anche del suo onorario, variabile a seconda del valore della cessione immobiliare; se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà comunque ottenere un significativo risparmio di spesa.
A differenza della trascrizione, la registrazione del preliminare è obbligatoria.
Il contratto preliminare di compravendita si deve obbligatoriamente registrare presso l’Agenzia delle Entrate, a prescindere dalla sua trascrizione o meno, entro 20 giorni dalla firma.
Sono necessarie tre copie del contratto con firma originale; ciascuna di esse deve avere una marca da bollo da 16 euro applicata ogni 4 facciate di 100 righe (ogni facciata infatti può contenere al massimo 25 righe). Le altre imposte da versare sono: la tassa fissa imposta di registro di 200 euro, l’imposta proporzionale pari allo 0,5% da calcolare sulla caparra (se prevista dal contratto), l’imposta proporzionale del 3% da calcolarsi sull’acconto (se previsto). Queste ultime due imposte si possono recuperare alla stipula del contratto definitivo di compravendita, portandole direttamente in detrazione dell’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
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