Quando conviene il regime della cedolare secca?

Cos’è la cedolare secca? Vediamo quali sono i vantaggi per chi sceglie di avvalersi di questo regime di tassazione e a chi conviene davvero.

Il proprietario che stipula un contratto di affitto dovrà pagare le tasse sui canoni di locazione percepiti mensilmente e può scegliere di optare per la tassazione secondo lo scaglione Irpef, oppure per il regime sostitutivo della cedolare secca.

A differenza di tutte le altre imposte, la cedolare secca non aumenta all’aumentare del reddito, ma è fissa perché la percentuale resta invariata.

Normalmente per i contratti di affitto ad uso abitativo l’aliquota è pari al 21%, ma scende al 10% quando il contratto di locazione è a canone concordato (di durata 3 anni+2).

Chi può scegliere la cedolare secca?

L’affitto con la cedolare secca è possibile per tutti i contratti stipulati tra persone fisiche, che abbiano come oggetto immobili ad uso abitativo.

Restano escluse le società e le persone fisiche che affittano un immobile in qualità di imprenditori o di professionisti.

ATTENZIONE: Nel 2019 la possibilità di optare per la cedolare con aliquota al 21% era stata estesa anche alla locazione di immobili commerciali appartenenti alla categoria catastale C/1 – Negozi e botteghe, ma la misura non è stata prorogata per il 2020.

Quindi il regime agevolato torna ad essere riservato esclusivamente ai contratti riguardanti l’affitto di abitazioni, scelta che è stata duramente contestata da Confedilizia, che aveva visto nell’estensione della cedolare una misura utile per combattere il degrado dei centri urbani, spesso colpiti da uno sfitto dilagante, e per promuovere il lavoro.

Qual è il vantaggio della cedolare secca?

Generalmente la cedolare secca gioca a favore del proprietario che ha redditi alti, dal momento che quest’ultimo con la tassazione Irpef pagherebbe il proprio scaglione e quindi una somma superiore rispetto alle percentuali fissate dalla cedolare.

Invece con il regime sostitutivo è certo che pagherà sempre lo stesso importo, perché è un’imposta fissa e definitiva: questo significa che su quell’ammontare non saranno calcolate altre tasse, neppure l’imposta di registro, l’imposta di bollo e le addizionali regionali e comunali Irpef.

Il vantaggio consiste anche nel fatto che il reddito immobiliare sottoposto a cedolare viene escluso dal conteggio del reddito complessivo.

Al contrario, chi ha redditi bassi non ha nessun vantaggio, perché probabilmente pagherà meno imposte con l’Irpef e scegliendo la cedolare non potrà applicare l’aggiornamento del canone d’affitto, compresi gli adeguamenti Istat.

Quando si sceglie il regime della cedolare secca i vantaggi non sono solamente per il proprietario, ma anche per il conduttore.

Se per il proprietario la convenienza è quella di avere una tassazione agevolata, per l’inquilino uno dei vantaggi principali risiede nel fatto che il canone di locazione non aumenterà per tutta la durata del contratto, compresa l’eventuale proroga, dal momento che l’opzione per il regime sostitutivo comporta l’espressa rinuncia, da parte del locatore, ad ogni aggiornamento del canone, compresi gli aumenti Istat, per tutta la locazione.

Inoltre l’opzione della cedolare secca, come abbiamo detto, prevede anche l’azzeramento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, che di solito sono distribuite al 50% tra proprietario e inquilino.

Dunque questo contribuisce all’abbattimento dei costi complessivamente sostenuti per il contratto dall’inquilino, che risparmia il 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità sull’imposta di registro e 16 euro ogni 4 facciate oppure ogni 100 righe di contratto sull’imposta di bollo.

Stai cercando chi possa aiutarti a gestire la locazione della tua proprietà immobiliare indicandoti il contratto più adatto e il regime di tassazione più conveniente per te?