Nella compravendita immobiliare il venditore è tenuto a garantire che il bene sia esente da vizi che possano compromettere l’uso a cui è destinato.
Ma cosa succede se il proprietario ha taciuto i vizi della casa in mala fede? Come può l’acquirente far valere i propri diritti?
La legge italiana con l’articolo 1337 del Codice Civile stabilisce l’obbligo della buona fede già in fase precontrattuale, ovvero il dovere da parte del venditore di fornire informazioni esatte all’acquirente. Perciò il proprietario di un immobile in vendita è tenuto a non nascondere eventuali situazioni problematiche di qualsiasi genere legate alla proprietà, menzionandole anche davanti al notaio al momento dell’atto di vendita.
Si tratta infatti di dichiarazioni ufficiali che vengono messe nero su bianco, dal momento che in base all’articolo 1490 del Codice Civile chi vende deve garantire che l’immobile sia esente da vizi tali da comprometterne l’uso a cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Può capitare però che, dopo l’acquisto, il nuovo proprietario si trovi a fare i conti con dei vizi prima ignorati, trovandosi tra le mani un bene difforme da quello che credeva di aver acquistato.
Per ottenere giustizia nei confronti del venditore i tempi sono davvero brevi, dato che il vecchio proprietario resta responsabile dei vizi dell’immobile solo per un anno dopo la consegna della casa all’acquirente e la denuncia deve essere fatta entro il brevissimo termine di 8 giorni dalla scoperta. Per “scoperta del vizio” si intende il momento in cui viene raggiunta la certezza obiettiva della sua esistenza, magari con la conferma di una perizia tecnica.
La denuncia può essere fatta in forma libera, anche se ovviamente la scelta migliore è quella di inviare una denuncia scritta e datata, che contenga almeno una contestazione sommaria che metta sull’avviso il venditore, per poi precisare in un secondo momento la natura e l’importanza dei vizi. Se la denuncia viene effettuata in modo tempestivo, in base all’articolo 1495 il neo-proprietario ha un termine di prescrizione di un anno per far valere in giudizio la sua garanzia.
Qualora si riesca a provare che il venditore ha omesso in mala fede la presenza di vizi tali da rendere l’abitazione inidonea all’uso, a questo punto il compratore può scegliere di intraprendere una di queste due strade alternative:
- l’azione redibitoria con cui chiedere la risoluzione del contratto di vendita e la restituzione dei soldi versati; in questo caso si rinuncia all’acquisto del bene e si riconsegnano le chiavi di casa;
- l’azione estimatoria con cui si chiede la riduzione del prezzo di vendita o il rimborso parziale se questo è già stato interamente pagato, in proporzione al ridotto valore del bene venduto. Questa seconda possibilità diventa praticabile se l’acquirente valuta che l’immobile conservi ancora una certa idoneità.
La scelta dell’una o dell’altra azione spetta solo al compratore e una volta effettuata è irrevocabile. In entrambi i casi, l’acquirente ha anche il diritto a chiedere un risarcimento per gli ulteriori danni subiti, se il venditore non prova di avere ignorato senza colpa i vizi dell’immobile e, dunque, di aver agito in buona fede.
Come vedi, è sempre meglio verificare la documentazione e lo stato dell’immobile in modo approfondito prima di procedere con l’acquisto. Affidarsi ad un agente immobiliare serve principalmente a questo: ad avere la certezza di essere affiancati da un professionista preparato che non si limita ai dati e alle informazioni che gli vengono forniti dai proprietari di casa. È suo compito verificare lo stato dell’immobile tramite controlli sulla condizione urbanistico-catastale del bene e appoggiandosi a una rete di professionisti di sua fiducia.